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Les consequences de la crise sanitaire pour les locataires ayant des baux commerciaux au royame uni

26 March 2020

Q1: Suite à l’annonce faite par le Premier Ministre Boris Johnson le 23 mars 2020 de l’obligation de fermeture de tous les magasins « non-essentiels » à la vie publique, nous avons été contraints de fermer nos locaux. Allons-nous enfreindre les dispositions stipulées dans notre bail?

R1: De nombreux baux commerciaux contiennent une clause obligeant le locataire à garder ses locaux ouverts pour y maintenir une activité commerciale (« keep open clause »). Cependant il existe certaines exceptions à une telle obligation qui permettent au locataire de ne pas respecter cette clause de maintien d’ouverture, notamment lorsqu’il y a des circonstances sur lesquelles le locataire n’a aucun contrôle. Même si de telles exceptions ne sont pas mentionnées expressément au sein du bail, le bail contiendra une obligation générale pour le locataire de « se conformer au droit en vigueur ». A notre avis, une obligation de se conformer au droit en vigueur l’emportera sur l’obligation de garder les locaux ouverts. Par conséquent la fermeture des locaux ne constituera pas une infraction aux termes du bail. Si vous vous posez cette question pour votre local, une vérification des termes précis de votre bail s’impose.

Si vous avez fermé vos locaux avant l’annonce faite par le Premier Ministre le 23 mars, le propriétaire pourra arguer que le locataire a enfreint ses obligations de maintenir les locaux ouverts, mais vous disposerez peut-être d’autres arguments pour justifier le fait que vous avez fermé vos locaux avant une telle annonce.

Q2: Suite à l’annonce faite par le gouvernement britannique, nous ne sommes pas dans l’une des catégories d’entreprises qui ont été contraintes de fermer. Nous avons cependant pris la décision de fermer nos locaux afin d’assurer la protection de notre clientèle et de notre personnel. Cela nous met-il en infraction des termes de notre bail?

R2: Si votre bail contient une clause de maintien d’ouverture (voir Q&R 1), la fermeture volontaire de vos locaux enfreindra alors une telle obligation. Néanmoins, un tribunal n’ordonnera pas à un locataire de rester ouvert contre sa volonté (par voie d’ordonnance dite de « specific performance » contraignant le locataire à respecter la clause de maintien d’ouverture). Un propriétaire pourrait être en mesure de réclamer des dommages et intérêts (une indemnisation) à son locataire mais il devra alors démontrer pour ce faire qu’il a subi une perte liée au non-respect par le locataire de la clause de maintien d’ouverture. À moins que le loyer pour les locaux en question soit basé sur le chiffre d’affaires réalisé par le locataire, il sera très difficile pour le propriétaire d’établir et de quantifier la perte liée à la fermeture des locaux.

En tout état de cause, du point de vue des relations publiques, nous serions très surpris que durant la crise sanitaire actuelle un propriétaire intente un procès à son locataire pour non-respect de la clause de maintien d’ouverture.

Q3: Si nous décidons de rester ouverts, qui est responsable de la gestion de la non-propagation du virus dans les locaux?

R3: C’est au locataire qu’il reviendra de s’assurer de la non-propagation du virus dans les locaux ; ceci inclura la protection des employés, de la clientèle et de tout tiers qui se rendrait dans les locaux. Tout locataire qui prend la décision de rester ouvert doit mettre en place des mesures très strictes qui incluent le respect des directives données par le gouvernement concernant les distances de sécurité (« social distancing »), le nettoyage des locaux ainsi que le lavage des mains. Le propriétaire sera quant à lui responsable de la gestion de la non-propagation du virus dans les parties communes de l’immeuble, du centre commercial ou de la propriété dont il est propriétaire.

Q4: Si notre propriétaire encourt des frais supplémentaires afin de respecter ses propres obligations (par exemple : un nettoyage des locaux en profondeur, une mise à disposition de gels désinfectants additionnels), pourra-t-il refacturer ces coûts au locataire par le biais des charges locatives (« service charge »)?

R4: Cela dépendra de la rédaction de la clause relative aux charges locatives. Néanmoins, la plupart des clauses relatives aux charges locatives contenues dans les baux commerciaux permettront au propriétaire de recouvrer pour les parties communes les coûts associés au respect de la loi. Par conséquent, à moins que les charges locatives annuelles dont le locataire est responsable soient fixes, plafonnées ou incluses dans les paiements de loyer, la plupart des propriétaires seront en mesure d’exiger le remboursement de ces coûts.

Q5: Nous avons très peu, voir même aucun revenu en raison de la pandémie. Serons-nous en mesure de réduire ou d’interrompre temporairement le paiement de nos loyers, charges locatives, etc.?

R5: Malheureusement non; sauf si vous parvenez à conclure un accord avec votre propriétaire. La plupart des baux commerciaux prévoient une suspension du règlement du loyer dans certaines circonstances ; mais ces circonstances impliquent toujours que des dommages matériels aient été causés ou que le bien immobilier en question ait été détruit.

Cela dit, certains propriétaires ont assoupli les obligations incombant à leurs locataires ; de grandes entreprises dans le secteur du retail font des demandes de réduction de loyer auprès de leurs propriétaires. Ces demandes faites par les locataires peuvent être de différentes formes:

  • certains propriétaires ont accordé une suspension du paiement de loyer pour les 3 prochains mois;
  • d’autres ont offert de réduire le montant du loyer pour une période spécifique, tandis que;
  • d’autres proposent une restructuration des paiements de loyer (tel par exemple un paiement mensuel plutôt que trimestriel).

Bien qu’un propriétaire ne soit pas obligé d’octroyer de telles concessions, il faut espérer, au regard des circonstances exceptionnelles actuelles, que les propriétaires seront disposés à être plus souples et compréhensifs afin de partager équitablement l’impact de cette crise avec leurs locataires. Notez que si un propriétaire a un endettement important, il devra obtenir l’autorisation préalable des organismes qui lui fournissent un financement avant d’accepter de donner toutes concessions à son locataire. Si le propriétaire consent à octroyer certaines concessions au locataire, ceci devra être clairement documenté, ce afin d’éviter toutes conséquences néfastes que cela pourrait avoir sur une clause de rupture anticipée qui serait contenue dans le bail. Avant d’accepter quelque concession que ce soit, vous devez impérativement comprendre la manière dont la concession fonctionnera (par exemple, une suspension de paiement de loyer signifie-t-elle que vous n’aurez jamais à payer le loyer pour la période concernée ou le paiement dudit loyer est- il simplement différé jusqu’à la fin de la crise actuelle ?).

Comme vous pourrez le constater, il n’y a pas de règles exactes en la matière : tout sera fonction des accords individuels qui pourront être passés entre propriétaires et locataires. Etant donné que nous sommes actuellement dans une situation totalement inhabituelle, nous pensons qu’une grande majorité de propriétaires acceptera de négocier certaines concessions.

Nous avons exposé ci-dessous nos commentaires sur la nouvelle loi qui interdit aux propriétaires de résilier les baux pour cause de non-paiement de loyer pendant les 3 prochains mois. Cependant, nous vous déconseillons de simplement cesser de payer votre loyer sans avoir obtenu au préalable tous conseils dans ce domaine, car le non-paiement de loyer peut avoir une incidence sur les clauses de rupture anticipée du bail et les propriétaires ont également à leur disposition d’autres recours contre les locataires fautifs.

Q6: Si notre propriétaire refuse de nous accorder une aide pour le loyer, quelles sont les autres options dont nous disposons?

R6: Le gouvernement a mis en place des mesures de soutien aux entreprises ; nous vous invitons à consulter le détail précis de ces mesures (en anglais) sur la page “Coronavirus Hub” de notre site internet : https://www.brownejacobson.com/international/international-resources/coronavirus.

Si vous faites partie des commerces autorisés par le gouvernement à rester ouverts mais vous craignez une réduction conséquente de votre chiffre d’affaires, vous pourriez demander à votre propriétaire de consentir à une réduction de vos heures d’ouverture pour réduire ainsi vos charges liées aux salaires de vos employés. Là encore, si votre propriétaire accepte de vous octroyer certaines concessions, ceci devra être clairement documenté par écrit pour éviter que ceci soit à l’avenir considéré comme une enfreinte à une clause de maintien d’ouverture des locaux ou d’avoir une conséquence néfaste sur une clause de rupture anticipée du bail.

Une solution à envisager pourrait être de changer votre méthode de commercialisation de vos produits et d’offrir des livraisons à domicile, quand une telle option est possible bien entendu.

Q7: Qu’en est-il des impôts locaux (taxe sur les bureaux et locaux commerciaux) (« business rates »)?

R7: Lorsqu’un locataire est responsable du paiement des impôts locaux en vertu des dispositions de son bail, cette obligation de paiement restera en vigueur pendant toute la durée du bail. Cependant, le Ministre des Finances (« the Chancellor ») a annoncé que la taxe sur les bureaux et locaux commerciaux serait suspendue pendant une période d’un an pour les entreprises en Angleterre dans les secteurs suivants : vente, hôtellerie, loisirs et crèches.

Les directives détaillées communiquées par le gouvernement confirment que ce seront les mairies locales (« councils ») qui décideront d’appliquer ou non cette suspension d’impôt. Cette mesure étant financée par le gouvernement, il est à penser que de nombreuses mairies l’appliqueront. Si vous pensez que cette mesure vous concerne, nous vous suggérons de contacter immédiatement votre conseiller fiscal ou votre mairie.

Q8: Si nous ne sommes pas en mesure de payer notre loyer et toutes autres sommes en vertu des dispositions contenues dans notre bail (et n’arrivons pas parvenir à un accord amiable avec notre propriétaire), pouvons-nous être expulsés par notre propriétaire?

R8: En vertu de la récente loi Coronavirus 2020, un propriétaire ne peut pas, jusqu’au 30 juin 2020, résilier un bail en raison du non-paiement de loyer par le locataire ou de toutes autres sommes dues en vertu du bail. Cette nouvelle loi autorise le gouvernement à prolonger cette période si nécessaire. Faites attention cependant car la loi ne suspend pas les loyers ni les autres sommes dues, elle suspend simplement le recours de la résiliation du bail autrefois disponible pour le propriétaire ; vous restez redevables de ces sommes envers le propriétaire. Cela signifie qu’une fois le moratoire levé, les propriétaires auront la possibilité de résilier (ou menacer de résilier) un bail pour tous arriérés de loyers accumulés pendant la période des 3 mois.

Veillez donc à ne pas cesser de payer votre loyer, non seulement car les propriétaires ont d’autres mesures à leur disposition pour obtenir le paiement forcé de son loyer impayé, mais aussi car ce non-paiement pourrait avoir une incidence sur l’applicabilité future d’une clause de rupture anticipée du bail. Afin de recouvrer les loyers impayés, les autres mesures qu’un propriétaire peut prendre sont les suivantes :

  1. Saisie de marchandises/stock en règlement des arriérés ;
  2. Facturation d’intérêts de retard ;
  3. Procédure judiciaire instituée pour les arriérés de loyer ; D – Mesures en vue de la mise en faillite du locataire.

Bien entendu, la réputation d’un propriétaire pourrait être endommagée s’il avait recours à l’une des mesures mentionnées ci-dessus, mais ceci reste entièrement son choix. De plus, un propriétaire qui aurait souscrit un emprunt garanti par une hypothèque prise sur le bien immobilier en question pourrait être contraint par sa ou ses banques d’exercer les recours tels que mentionnés ci-dessus.

Q9: Cela signifie-t-il que notre propriétaire ne peut pas nous poursuivre par voie judiciaire pour ces paiements?

R9: Un propriétaire peut toujours instituer une procédure judiciaire en ce qui concerne le non-paiement du loyer et autres sommes dues en vertu des termes du bail, car ceci n’est pas couvert par la loi Coronavius 2020. Là encore, d’un point de vue des relations publiques, il serait surprenant qu’un propriétaire décide de prendre de telles mesures, mais cela ne lui est pas interdit par la nouvelle loi.

Q10: Notre assurance professionnelle peut-elle couvrir l’arrêt d’activité commerciale?

R10: La plupart des polices d’assurances ne couvrent que les dommages matériels mais certaines polices pourraient couvrir les pandémies (le Coronavirus ayant été classifié comme « pandémie » par l’Organisation Mondiale de la Santé). Cependant, cela dépendra de la rédaction des clauses de votre police d’assurance et chaque situation devra être examinée au cas par cas.

Q11: Pouvons-nous résilier notre bail sans l’accord du propriétaire?

R11: En droit anglais, un contrat peut être résilié automatiquement (« frustrated ») lorsqu’un évènement particulier rend l’exécution de ce contrat impossible ou transforme radicalement les obligations des parties par rapport à celles qui avaient été convenues à l’origine du contrat. Malheureusement, aucun cas de jurisprudence n’a été reporté jusqu’à présent dans le cas de baux qui pourraient être résiliés automatiquement. Nous sommes d’avis qu’un tribunal ne considérerait probablement pas la pandémie actuelle du Coronavirus comme un événement suffisant pour permettre à un locataire de résilier de son bail sans l’accord de son propriétaire.

Vous pourriez éventuellement être en mesure de résilier votre bail en invoquant une clause de rupture anticipée si une telle clause est contenue dans un bail lorsque la date de rupture est imminente. Si tel est le cas, nous vous invitons à nous consulter dès que possible afin que nous puissions nous assurer que vous respectez les conditions d’exercice de votre droit de rupture anticipée (« break clause »). De nombreux cas de jurisprudence ont démontré dans le passé que les propriétaires avaient réussi à faire valoir, pour des raisons techniques, qu’un droit de rupture anticipée n’avait pas été correctement exercé. Il pourrait également être difficile en l’état actuel des choses de signifier un préavis de rupture anticipée lorsque personne n’est physiquement présent dans les locaux du propriétaire pour recevoir et accuser réception dudit préavis. Nous restons à votre entière disposition pour étudier avec vous les termes de votre bail et envisager ensemble les options s’offrant à vous.

Texte rédigé le 26 mars 2020, selon les informations disponibles à cette date.

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Alix Troenes

Alix Troënès-Smith

French Group Manager - French and English qualified lawyer

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