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les « business rates » au Royaume-Uni

7 Septembre 2017

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Il y a quelques mois de cela, la Cour Suprême Anglaise a rendu un important jugement1  : lorsqu’un local est en cours de reconstruction ou de rénovation d’envergure, la valeur qui est attribuée aux biens pour le calcul des Business Rates doit être réduite le temps des travaux. Cette décision a été accueillie favorablement par les propriétaires et promoteurs de locaux commerciaux vacants pour cause de travaux et constitue pour nous une excellente opportunité de rappeler les principes gouvernant ce qui est appelé Business Rates au Royaume-Uni.

En Angleterre, les Business Rates sont applicables à la plupart des immeubles qui ne sont pas affectés à usage d’habitation, c’est-à-dire les boutiques, bureaux, bars/pubs, entrepôts, usines. Nous pouvons dresser un parallèle entre les Business Rates britanniques et la Taxe sur les Bureaux (TSB) française applicable aux immeubles (ou parties d’entre eux) situés en Ile-de-France, i.e. Paris et sa banlieue, et affectés à usage de bureaux, professionnel, commercial, de stockage et espaces de stationnement annexes à ces surfaces2.

Qui doit payer la taxe ?

En Angleterre (les règles diffèrent en Ecosse), les Business Rates sont dus par l’« occupant » du local ou de l’immeuble, i.e. la personne qui détient le droit de « possession » du local. Dans le cas d’un local loué, cette personne est le locataire. Cependant, et afin d’éviter tout problème d’interprétation, il est préférable d’inclure dans le bail une clause qui indiquera expressément laquelle des parties sera le payeur de la taxe.

En France, la responsabilité de payer la TSB incombe à la personne qui est le propriétaire (ou le titulaire d’un droit réel, tel qu’un usufruit) du local ou de la surface imposable au 1er janvier de l’année fiscale. Dans le cas d’un local loué, le redevable de la taxe reste le bailleur des locaux mais celui-ci peut en faire supporter la charge au locataire, à condition que cela soit expressément stipulé dans le contrat de bail.

Quand la taxe est-elle due et comment est-elle calculée ?

En Angleterre, la mairie locale envoie un avis d’imposition au redevable chaque année aux alentours de février-mars pour l’année fiscale suivante. Le taux des Business Rates est calculé en fonction de la « valeur imposable » de l’immeuble qui est estimée par la Valuation Office Agency (VOA) puis multipliée par le coefficient afférent décidé par le Gouvernement. La valeur imposable correspond approximativement à la valeur locative du local que le propriétaire pourrait obtenir sur le marché à la date de l’évaluation. La VAO met à jour cette valeur tous les 5 ans pour refléter les évolutions du marché de l’immobilier. La dernière mise à jour a eu lieu en 2017. A titre d’information, cette taxe peut représenter jusqu’à 30 ou 40% du montant annuel du loyer.

En France, l’Administration fiscale n’adresse pas d’avis d’imposition mais se repose sur un système d’auto-déclaration faite par le redevable lui-même. La taxe doit être payée au plus tard le 1er mars de l’année. Le montant de la taxe est calculé en multipliant la surface des locaux imposables par un tarif au m², qui varie en fonction de la circonscription dans laquelle ils sont situés. Chaque année, les tarifs de la taxe sont indexés sur l'indice du coût de la construction.

Existe-il des exonérations fiscales ?

En Angleterre, certains immeubles peuvent bénéficier sous conditions de réductions accordées ponctuellement par la mairie. Certaines catégories d’immeubles sont par ailleurs totalement exonérées par la loi de tous Business Rates, tels que les petits commerces ou les immeubles agricoles. Quant au cas des locaux vides, les Business Rates restent en principe exigibles (sauf exception, un abattement étant par exemple applicable pendant les 3 premiers mois de la vacance de l’immeuble). La décision de la Cour Suprême précitée est venue atténuer cette règle. Désormais, un immeuble non affecté à usage d’habitation qui ne peut être occupé du fait de travaux de reconstruction ou rénovation en cours ne pourra pas être totalement rayé de la liste des immeubles imposables mais pourra en revanche être dévalué pendant toute la durée des travaux lorsqu’il s’agira de calculer l’impôt, la dévaluation pouvant même atteindre 1.00 £ symbolique.

Certaines exemptions de TSB existent également en France. A titre d’exemple, les bureaux et locaux professionnels dont la surface est inférieure à 100 m² ou les locaux à usage commercial de moins de 2 500 m² ne sont pas soumis à la taxe. Cependant, les locaux inoccupés ou inutilisés demeurent imposables. L’état de vacance du local est sans incidence sur l’impôt, et ce même lorsque des locaux à usage de bureaux sont rendus temporairement inutilisables du fait des travaux dont ils font l'objet, tant que ces travaux n'ont pas pour objet un changement de leur destination3.


1 Newbigin (Valuation Officer) v S J & J Monk (a firm) [2017] UKSC 14
2 Article 231 ter du Code Général des Impôts
3 (CAA, arrêt du 28 juin 2012, n° 11PA00678; CE, arrêt du 5 mars 2014, n° 362283, ECLI:FR:CESJS:2014:362283.20140305)

Si vous souhaitez de plus amples informations, n’hésitez pas à contacter Dominique Tai au +44 (0)20 7337 1007 ou à l’adresse suivante : dominique.tai@brownejacobson.com ou Alix Troënès-Smith au +44 (0)20 7871 8541 ou à l’adresse suivante : alix.troenes-smith@brownejacobson.com. Ou à visiter la page de notre Groupe Français pour plus d’informations.

Les informations contenues dans cet article sont publiées à des fins générales ; elles ne constituent pas un conseil juridique et ne sauraient s’y substituer.

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The content on this page is provided for the purposes of general interest and information. It contains only brief summaries of aspects of the subject matter and does not provide comprehensive statements of the law. It does not constitute legal advice and does not provide a substitute for it.

Alix Troenes

Alix Troënès-Smith

Responsable du Groupe Français - Diplômée Notaire Française

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